Ana Lúcia Pereira Tolentino
Senior da Divisão de Consultoria

O cenário econômico vivenciado atualmente pelo nosso País impactou diretamente no mercado de leilões. Seja pelo fato de que, com o aumento da inadimplência houve um significativo aumento no número de imóveis levados a leilão, seja pelos valores exorbitantes praticados pelo mercado imobiliário, a aquisição de imóveis para moradia ou para investimento através de leilões, em que os descontos podem chegar a 60%, se torna uma opção muito mais atraente.

Assim como em qualquer compra e venda, ao adquirir um imóvel em leilão, o arrematante deve pagar o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) à Prefeitura de onde o imóvel está localizado. Em São Paulo a alíquota é de 3%.

Com efeito, a base de cálculo do ITBI, segundo o artigo 38 do Código Tributário Nacional, é o valor venal dos bens e direitos transmitidos, ou seja, a importância pela qual este seria negociado no mercado em condições normais.

A Prefeitura de São Paulo, no entanto, vem praticando duas ilegalidades no cálculo do ITBI nos casos de imóveis adquiridos em leilão. A primeira delas ao exigir o recolhimento do imposto com base no valor venal de referência e não sobre o valor da arrematação, e a segunda ao cobrar multa se o arrematante (“comprador”) não pagar o imposto quando for expedida a carta de arrematação, quando, na verdade,  o pagamento só passa a ser efetivamente devido com o registro da carta de arrematação na matrícula do imóvel.

Não obstante as exigências da Prefeitura de São Paulo, a orientação das Turmas que integram a Primeira Seção do STJ (Superior Tribunal de Justiça) firmou-se no sentido de que, na arrematação, a base de cálculo do ITBI deve considerar o valor pago pelo bem arrematado, e não o valor de referência.

É sabido que os preços pagos pelos bens levados a leilão são notoriamente menores que aqueles praticados na alienação pelas vias ordinárias.

Para se ter uma ideia, em um dos casos recentemente analisado pelo STJ, o arrematante teve confirmado o direito de recolher o ITBI com base no valor de arrematação, que foi de R$160.000,00, e não com base com no valor venal de referência exigido pela Prefeitura, que era de R$1.210.601,00.

Dessa forma, para evitar pagar o ITBI a maior e com eventual cobrança de juros por atraso no recolhimento, é necessário a propositura da competente medida judicial, para que o juiz autorize o recolhimento com base no valor da arrematação e somente após o registro na matrícula do imóvel. Da mesma forma, é possível recuperar o valor indevidamente pago a este título nos últimos 5 anos.


 

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