Aryane Braga Costruba
Gerente da Divisão de Consultoria
A Lei 13.465/17, que entrou em vigor recentemente, fruto da conversão da Medida Provisória nº 759/16, trouxe algumas mudanças no setor imobiliário por meio de alteração de diversos dispositivos legais.
Referida Lei tratou de diversos assuntos, dentre eles, regularização fundiária rural e urbana (REURB), usucapião extrajudicial, condomínio de lotes, bem como trouxe importantes alterações nos dispositivos legais sobre a alienação fiduciária.
Com relação às alterações no procedimento da alienação fiduciária, vale destacar as seguintes:
- O valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão não poderá ser inferior ao valor da base de cálculo do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Anteriormente referido valor poderia ser pactuado pelos contratantes.
- Para a constituição em mora, a lei prevê a intimação com hora certa, ou seja, o oficial quando por duas vezes houver procurado o intimado sem o encontrar, nos casos em que há suspeita motivada de ocultação, deverá intimar qualquer pessoa da família ou vizinho de que, no dia útil seguinte retornará para efetuar a intimação na hora certa.
- O prazo para o credor averbar no registro de imóveis a consolidação da propriedade em seu nome é de trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora. Esse prazo é aplicável apenas aos casos de financiamento habitacional.
- O devedor poderá pagar as parcelas da dívida vencida e purgar a mora até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor. Aplicável apenas aos casos de financiamento habitacional.
- O devedor tem o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos demais encargos, até a data da realização do segundo leilão.
- Após averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse.
- O devedor deverá pagar ao credor uma taxa de ocupação no valor correspondente a 1% do valor do imóvel, valor este exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.
Tais alterações inseridas pela Lei buscam por um fim em algumas discussões já existentes no procedimento da alienação fiduciária, trazendo, principalmente, maior segurança jurídica e equilíbrio na relação entre o credor e o devedor, de modo a evitar abusos.
Diante disso, os contratos de alienação fiduciária devem ser atentamente analisados, especialmente no que se refere às novas regras e oportunidades inseridas pela referida lei, possibilitando orientação adequada ao caso específico e evitando, assim, possíveis conflitos entre as partes.
