Fabio Vasques Gonçalves Dias
Senior da Divisão de Consultoria

Em recente decisão, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo aprovou seis teses jurídicas que favorecem as incorporadoras. As teses se originaram do “Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR)”, medida processual voltada à unificação de entendimento jurisprudencial do tribunal, cujo resultado deverá ser seguido pelos magistrados em todo o Estado.

Em breve síntese, as seis teses aprovadas tratam dos seguintes temas:

  • Validade do prazo de tolerância de 180 dias corridos, usualmente utilizado nos compromissos de compra e venda de imóvel em construção, desde que haja cláusula contratual expressa, clara e compreensível; 
  • Possibilidade de estabelecer, em contrato de compra e venda proveniente de financiamento associativo, que o prazo de entrega da unidade autônoma contará a partir do termo inicial da data de obtenção do financiamento pelo adquirente. Para tanto, deve a cláusula contratual ser redigida de modo claro, expresso e compreensível, para prever o prazo certo da formação do grupo de adquirentes e da entrega do imóvel. Destaca-se ainda aqui o fato de que o tribunal não vedou a possibilidade de estabelecer data alternativa para entrega do imóvel, exigindo, apenas, o estabelecimento de data certa;
  • Permissão do repasse dos “juros de obra”, ou “juros de evolução de obra”, ou “taxa de evolução da obra”, ou outros encargos equivalentes, apenas durante o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, vedada a sua estipulação após este prazo, incluindo período de tolerância; 
  • A restituição de valores pagos em excesso pelo promissário comprador em contratos de compromisso de compra e venda será feito de modo simples, sendo excluída a possibilidade de restituição em dobro; 
  • A demora na entrega das chaves pela incorporadora não constitui causa de suspensão da correção monetária do saldo devedor, mas apenas a substituição do índice do setor (no caso, INCC) por outros indexadores gerais, salvo quando estes últimos forem mais gravosos ao consumidor; e 
  • Exclusão da multa pelo atraso na celebração do contrato de compromisso de compra e venda relativo à unidade autônoma comercializada, bem como pelo atraso na celebração do contrato de construção e na elaboração da Convenção do condomínio. 

A aprovação trará benefícios ao empresariado, fomentando o lançamento de novos empreendimentos no setor.

Por este motivo, é imprescindível a obtenção da orientação jurídica adequada para o completo entendimento das teses aprovadas, bem como do sentido e alcance das questões enfrentadas pelo tribunal, com vistas à definição de estratégia futura dos empreendimentos e contratos a serem elaborados, bem como da estratégia processual para o enfrentamento das eventuais ações judiciais que venham a afrontar as teses jurídicas aprovadas pelo tribunal.


 

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