Fábio Vasques Gonçalves Dias
Senior da Divisão de Consultoria

A Lei nº 13.097/2015 trouxe modificações importantes acerca da ampliação da segurança jurídica sobre os negócios imobiliários.

Referida lei estabelece que os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

  • registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
  • averbação de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença;
  • averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônu; e
  • averbação da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência.

A referida lei não deixa dúvidas de que a eficácia dos negócios jurídicos imobiliários se sobrepõe aos direitos decorrentes de determinados atos processuais que não estejam averbados ou registrados na matrícula do imóvel, conferindo maior segurança jurídica a este tipo de negócio.

Nesse sentido, corrobora o trecho extraído da exposição de motivos da Medida Provisória n.º 656/2014 que resultou na promulgação a referida Lei, segundo a qual “Trata-se de procedimento que contribuirá decisivamente para aumento da segurança jurídica dos negócios, assim como para desburocratização dos procedimentos dos negócios imobiliários, em geral, e da concessão de crédito, em particular, além de redução de custos e celeridade dos negócios, pois, num único instrumento (matrícula), o interessado terá acesso a todas as informações que possam atingir o imóvel, circunstância que dispensaria a busca e o exame de um sem número de certidões e, principalmente, afastaria o potencial risco de atos de constrição oriundos de ações que tramitem em comarcas distintas da situação do imóvel e do domicílio das partes.”

Por outro lado, engana-se quem pensa que esta maior segurança dispensa a cautela ainda recomendável de verificar se há ou não determinados atos processuais averbados ou registrados na matrícula do imóvel.

Com efeito, vigora em nosso direito o princípio da inscrição, previsto no artigo 1.245 e parágrafo 1º do Código Civil. Por este princípio, a transmissão e a constituição de direitos reais sobre imóveis por ato entre vivos somente terá efeito mediante o registro na matrícula do imóvel.

Isto implica dizer que se os atos processuais de que trata a Lei 13.097/15 estiverem averbados ou registrados antes da realização do negócio jurídico imobiliário, eles prevalecerão sobre o respectivo negócio.

Por este motivo, torna-se imprescindível certificar-se da presença de atos processuais registrados ou averbados na matrícula do imóvel para que os negócios jurídicos imobiliários estejam protegidos sob os auspícios da Lei nº 13.097/2015.


 

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