O Built To Suit é uma modalidade de contrato bastante utilizada, que nasceu do dia a dia dos negócios.
Neste tipo de contrato, um investidor, que possuindo terreno ou imóvel, ou até mesmo que irá adquiri-lo para esta finalidade específica, constrói ou reforma um imóvel sob medida para atender às necessidades do futuro locatário.
Para garantir o retorno do investimento, o futuro locatário se compromete a alugá-lo por um tempo mínimo, de forma a assegurar o retorno do investimento feito pelo locador. Por isto mesmo é que este tipo de contrato traz hipóteses mais restritas para o seu rompimento.
Muitas controvérsias surgiram em torno dos contratos de Built To Suit, em especial no que diz respeito à possibilidade do registro do contrato em Cartório de Registro de Imóveis.
Anteriormente, os Cartórios se recusavam a registrar esta modalidade de contrato por se tratar de um contrato atípico. Não era um contrato de locação propriamente dito, tampouco se enquadrava nas espécies passíveis de registro.
Diante desta negativa dos Cartórios, as partes não podiam desfrutar das garantias propiciadas pelo registro do contrato de Built To Suit na matrícula do imóvel objeto da transação.
Visando regulamentar esta situação, que inclusive foi severamente discutida no Poder Judiciário, foi editada a Lei nº 12.744/2012, alterando a Lei das Locações para incluir esta modalidade de contrato (Built To Suit ou contrato de construção ajustada) na legislação específica que trata sobre a locação de imóveis urbanos.
Além desta inclusão, a Lei das Locações foi acrescida de alguns dispositivos específicos para este tipo de contrato, como, por exemplo, o que permite às partes renunciarem ao direito de propor ação revisional do valor acordado, bem como o que assegura ao locador o direito ao recebimento do valor da multa estipulada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, em caso de rescisão antecipada por culpa exclusiva do locatário.
Todavia, a questão ainda não está resolvida. A edição da Lei nº 12.744/2012 tende a facilitar a vida das partes contratantes, no entanto, os Cartórios de Registro de Imóveis ainda dificultam o registro dos contratos que, no seu entender, estiverem em desacordo com a legislação específica.
Fato é que o contrato de Built To Suit, desde que corretamente elaborado, poderá ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Por essa razão é indispensável o assessoramento jurídico na elaboração desses contratos, visando resguardar os interesses das partes.
Marcelo Gayer Diniz
Sênior da Divisão de Consultoria Societária
